Kavram ve Hukuk Niteliği

 

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi; bir taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan koşullarla ilerideki bir zaman diliminde devrini amaçlayan ve iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdendir. Bir diğer deyişle, ileride tapu memuru önünde resmi bir şekilde yapılması gereken taşınmaz satım sözleşmesi yapılmasının taahhüt edilmesidir.


Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile vaad eden belli bir taşınmazı satmayı, vaad alan da ( vaad alacaklısı) bu taşınmazı satın almayı taahhüt eder. Böylece her iki taraf karşılıklı borçlanmış olurlar, bu özelliği itibari ile taşınmaz satış vaadinden doğan haklar karşılıklı iki kişi tarafından ileri sürülebilen nispi nitelikteki haklardır.
Gayrimenkul Satış Vaadi Hakkında Bilinmesi Gerekenler; Gayrimenkul satış vaadi, bir tarafa veya iki tarafa, bir gayrimenkulün satış akdinin yapılmasını istemek hakkını sağlayan bir ön akittir. Asıl satış akdi yapılmasını istemeye hakkı olan taraf bu isteğini karşı tarafa beyan edince, yenilik doğurucu bir hakkın kullanılması niteliğinde olan bu beyan karşısında karşı tarafın asıl akdi yapma borcu doğar. Borçlar Kanunu"nun 213. maddesi gereğince, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması, ancak resmi şekilde yapılmasına bağlıdır.


Gayrimenkul satış vaadine konu olan taşınmaz, tapuda kayıtlı olmalıdır. Bu sözleşmede, satıcının malik olması zorunlu değildir. Bir kimse, başkasının taşınmazının satışını da vaat edebilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde tarafların yükümlülükleri belirlenmiş veya belirlenebilir olmalıdır.


Eğer satıcı henüz tapu devri gerçekleşmeden, taşınmazı üçüncü kişiye satıp devrederse, sözleşmenin ifasını kendi kusuruyla imkansız hale getirdiği için, BK 96 madde gereğince olumlu zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Alıcı bu durumda satış bedeli ile MK"nın 907 maddesi gereği eğer satış vaadi sözleşmesi ile birlikte taşınmaz teslim edilmiş olsaydı bir takım zarurî ve faydalı masraflar yapmış ise bunların bedelini de isteyebilir. Ancak taşınmazdan elde edilen semereler mahsup edilir. Satıcının kusuru olmadan borcun ifası imkansız hale gelmiş ise, BK"nın 117"nci maddesi gereği satıcının borcu ortadan kalkmakla birlikte, eğer sözleşmenin ifası, kusur olmaksızın imkansızlaşmış ise fakat borçlu kusuru olmaksızın imkansızlaşan edimin yerine başka bir menfaat sağlamış ise (ikame değer), borç ilişkisi sona ermez. Sorumluluk ikame değer üzerinde devam eder.

 

Gayrimenkul Satış Vaadi Şekil

 

1512 sayılı Noterlik Kanununun 60"ncı maddesi gereğince, gayrimenkul satış vaatlerine ait resmî senetleri düzenleme yetkisi noterlere tanınmıştır. Tapu Kanununun 26"ncı maddesine göre, tapu sicil memurları da bu konuda yetkilidir.
MK 634 mülkiyetin nakline yönelik sözleşmelerin, BK 213"üncü maddesi de taşınmaz satımı ve satış vaadinin resmî şekilde yapılmasını geçerlilik koşulu olarak kabul etmektedir. Nitekim taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile borç altına giren kişi satış ve mülkiyetin nakliyle karşı karşıya kalabileceği için bahsi geçen hükümler yerindedir.

 

Gayrimenkul Hükümleri

 

Asıl satış akdinin yapılmasını istemeye hakkı olan taraf, bu konudaki yenilik doğurucu hakkını kullandığında karşı tarafın tapu memuru önünde beyanda bulunması gerekir. Karşı taraf bu beyanda bulunmaktan kaçınırsa alıcı, Medenî Kanunun 642"nci maddesi uyarınca mahkemeye başvurarak mülkiyetin kendisine verilmesini isteyebilir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, tapuya şerh verilir ise sözleşme yanları dışındaki üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.
Bir kimsenin henüz malik olmadığı tapuda kayıtlı olmayan taşınmazını başkasına satıp teslimi ileride mülkiyet kazanımına yarar; mal üzerinde fiili tasarruf hakkını, zilyedliği devir amacı güder. Aynî bir hak olan zilyedliğin devri caiz ve muteber olup, şekle tâbi değildir. Bu işlem tapulu taşınmazların satımına kıyas ile kendiliğinden hükümsüz sayılamaz.(31)


Bu arada eklemek gerekir ki, özellikle nisbi muvazaada, biri görünüşte ve diğeri gizli olmak üzere iki sözleşme vardır. Gizli sözleşme, tarafların gerçek iradelerine uygun, fakat üçüncü kişileri aldatmak amacıyla görünüşteki sözleşmenin arkasına gizlenmiştir. Görünüşteki sözleşme, tarafların gerçek iradelerine uymadığından, gizli sözleşme ise biçim koşulunu taşımadığından geçersiz sayılır. Tapulu taşınmazların devir borcunu doğuran sözleşmelerin MK 634, BK 213, Tapu Kanunu 26"ncı maddeleri uyarınca tapu memurlarınca resen düzenlenmesi zorunludur. Tapulu taşınmazların devri veya satış vaadi hakkında düzenlenen gizli sözleşmeler, öngörülen şekil koşullarını taşımadığı sürece geçersizdir. Tapusuz taşınmazlarda bu şekil koşulu aranmaz.(32)


Tapu sicilindeki kayda güvenerek iyi niyetle mülkiyet veya diğer bir ayni hak iktisap eden kişinin iktisabı geçerlilik kazanır. Ancak olaylardan ve karinelerden olayda halin gerektirdiği biçimde kendisinden beklenen özeni sarf etmemiş olması itibariyle yasal olarak iyi niyet iddiasında bulunamayacağı belirmiş olan kimse M.K.nun 931. maddesinden yararlanamaz. Bu yönün mahkemece kendiliğinden ve doğrudan dikkate alınması gerekir. Buradaki iyi niyet M.K.nun 3. maddesinde açıklanan sübjektif iyi niyettir. Tapuda kayıtlı olan bir taşınmaz malı iktisap eden kimseye karşı M.K.nun 931. maddesinde öngörülen iyi niyet kurallarına aykırılık nedeniyle açılan tapu iptali davalarında dava açma iradesi, iktisabın kötü niyete davalı olduğu iddiasını da taşır. Buradaki kötü niyet itiraz niteliğinde olduğundan savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olmadan yargılama sona erinceye kadar her zaman ileri sürülebilir.


Madde 1024- Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.


Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.
Madde 3- Kanunun iyi niyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyi niyetin varlığıdır.

Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz.

 

Boşanma Davasında Velayet Ve Nafaka
Boşanma Davasında Velayet ve Nafaka;

Reşit olmayan ya da hacir altında bulunan çocukların sahip oldukları haklar ve mükellefiyetlere ilişkin hususlar. Bu durum Medeni Kanunda düzenlenmiştir. Çocuklar üzerinde velayet hakkı anne ve baba tarafından birlikte kullanılır. Anne ve baba velayetin yürütülmesi hususunda anlaşamazlar ise babanın reyi muteberdir. Çocuk küçükken anne ve babasının velayetine tabidirler. Anne ve babanın biri vefatı durumunda ise velayet sağ kalan bireye verilir. Boşanma durumunda ise velayet hakkı, çocukların teslim edildiği bireye aittir.
Ceza Erteleme Nedir? (Tck. 51.Madde Ve Gerekçesi)
Ceza erteleme, TCK.51. Madde ve gerekçesi

Ceza erteleme, mahkeme suçlu olan kişinin suçunu tespit ettikten sonra, mahkeme bu kişinin daha suç işlemez diye düşünmesi halinde hapis cezasının ertelenmesine karar verir.Ceza İnfaz Kanunu hükümlerine göre, suç işleyen kişi işlediği suçtan dolayı cezalandırılır. Fakat bazı şartların bir araya gelmesiyle, kişiye verilen cezanın cezaevinde infazından vazgeçilebilir. Böylece hapis cezasının ertelenmesi olayı gerçekleşir. Suçu işlediği tespit edilen kişinin, bir daha suç işlemeyeceğine inanılırsa, cezanın ertelenmesine karar verilir.
Velayet Davası Nedir?
Velayet Davası Nedir?

Boşanma davalarında en büyük sorunlardan biri de çocuğun velayetinin kimde olacağı konusudur. Hâkimler velayet konusunda karar verirken çocuğun menfaatini göz önünde bulundurmak zorundadır. Zaten velayet davalarında asıl unsur çocuğun menfaatidir. Boşanma gibi durumlarda, velayet davası kime verileceği, çocuğun hangi ebeveyn tarafından alınacağı, velayeti almayan bireyin çocuğu hangi koşullarda ve ne sıklıkla göreceği tamamen çocuğun menfaati gözetilerek verilen bir karardır.

6284 Sayılı Kanun Ailenin Korunması

Aile Konutu Şerhi Nedir

Aile Konutu Kavramı Ve Aile Konutu Tahliyesi

Aldatılan Eşin Üçüncü Kişiye Açacağı Tazminat Davası

Araç Değer Kaybı Davası

Boşanma Davası

Boşanma Davasının Mirasçılar Tarafından Sürdürülmesi

Boşanmada Edinilmiş Mal Ve Kişisel Mal Ayrımı

Ceza Davalarında İştirak

Ceza Hukukunda Genel Af Ve Özel Af

Ceza Hukukunda Taksir Nedir?

Çiftlik Bank Nedir. Piramit Satış Sistemleri

Cinsel Taciz Ve Kanundaki Yeri

Çocuk Düşürtme, Düşürme Ve Kısırlaştırma Suçu

Çocukların Cinsel İstismarı Suçu

Çocukların Cinsel İstismarı Ve Cinsel Suç Mağdurlarının Muayenesi

Ehliyete El Konulmasına İtiraz, Ehliyete El Konulması Sebepleri

Etkin Pişmanlık Ceza İndirimi Nedir

Evlatlığın Mirasçılığı

Gayrimenkul Satış Vaadi Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Hükmün Açıklanmasının Geri Bırakılması Nedir? Hagb Nedir?

Hakaret Suçu Nedir ?

Haksız El Atmanın Önlenmesi Ve Ecrimisil Talebi

Hırsızlık Suçunun Cezası

Hükümlüler Ve Küçük Çocuk Açısından Vasi Atanması

İddet Müddeti Nedir? İddet Müddetinin Kaldırılması

İlaçların Yanlış Kullanımı Ve Hukuki Sorumluluk

İnternet Üzerinden Dolandırıcılık

Kamulaştırma Davası

Kasten Adam Öldürme Suçu Nedir

Kasten Adam Yaralama Suçu Ve İndirim Sebepleri

Katılım Payı Alacağını Davası Nedir

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Unsurları

Mal Rejimi Davaları Ve Türleri

Marka Ve Marka Hakkının Korunması Davaları

Miras Hukukunda Ortaklığın Giderilmesi Davası

Miras Hukukunda Saklı Pay Nedir ?

Miras Hukukunda Zümre Sistemi

Miras Bırakanın Kredi Borcunun Hayat Sigortası Tarafından Ödenmes...

Murisin Banka Hesabındaki Paranın Mirascılar Tarafından Çekilebil...

Muvazaa Ve Mirastan Mal Kaçırma Nedir

Nesebin Reddi Davası

Nitelikli Yağma (Gasp) Suçu Nedir ?

Reddi Miras Nedir?

Sağlık Hukuku Ve Malpraktis

Soybağının Reddi Davası Nedir?

Soybağının Tespiti Davası

Suça Yardım Etme Ve Cezası (Tck 39)

Suçta Tekerrür Ve Mükerrirlere Özgü İnfaz

Apostil Nedir? Tanıma Tenfiz Davası.

Tapu İptal Ve Tescil Davası

Tehdit Ve Şantaj Suçu Nedir?

Trafik Kazası Nedeni İle Tazminat Davası

Trafik Kazası Sonucu Taksirle Öldürme Suçu

Türk Hukuku Kişinin Adını Değiştirmesi Nasıl Olur.

Uyuşturucu Kullanma Ve Yaptırımları

Uyuşturucu Ticareti Yapma Ve Yaptırımları

Tanıma Tenfiz Davası